ВКонтакте
Верховный суд: изменение правил землепользования может ограничить право застройщика на строительство
Дело № А32-53202/2023
ВС рассмотрел дело между застройщиком и администрацией города Сочи и сформулировал правовую позицию: изменение правил землепользования и застройки может повлечь отказ в выдаче разрешения на строительство, даже если ранее был выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Суть спора:
В 2019 году компания «Дельта-стройсервис» получила в аренду земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома. В том же году был выдан ГПЗУ, допускающий многоэтажную застройку. Однако в 2021 году муниципальные правила землепользования были изменены, и участок оказался в зоне, предназначенной исключительно для малоэтажного жилья.
В 2023 году застройщик обратился за разрешением на строительство, но получил отказ. Администрация указала, что на момент обращения действуют новые правила, и проект не соответствует установленным требованиям.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону застройщика, посчитав, что право на реализацию проекта возникло в момент выдачи ГПЗУ. Однако Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
❗️Позиция ВС РФ:
Муниципалитет вправе изменить правила землепользования в целях обеспечения устойчивого развития территории, включая недопущение точечной застройки и учёт дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Следовательно, градостроительный план, выданный ранее, не может служить основанием для реализации проекта, если он противоречит действующим градостроительным регламентам.
Верховный суд также отметил, что застройщик вправе обратиться с требованием о возмещении убытков, понесённых в связи с невозможностью реализации проекта, однако не может настаивать на его осуществлении, если это нарушает актуальные нормативные ограничения.
Вывод:
Наличие ГПЗУ и аренды участка не гарантирует право на строительство, если к моменту подачи заявления о разрешении действуют иные нормы. Застройщикам необходимо учитывать возможные изменения градостроительных правил, особенно в регионах с высокой динамикой развития.
ВС рассмотрел дело между застройщиком и администрацией города Сочи и сформулировал правовую позицию: изменение правил землепользования и застройки может повлечь отказ в выдаче разрешения на строительство, даже если ранее был выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Суть спора:
В 2019 году компания «Дельта-стройсервис» получила в аренду земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома. В том же году был выдан ГПЗУ, допускающий многоэтажную застройку. Однако в 2021 году муниципальные правила землепользования были изменены, и участок оказался в зоне, предназначенной исключительно для малоэтажного жилья.
В 2023 году застройщик обратился за разрешением на строительство, но получил отказ. Администрация указала, что на момент обращения действуют новые правила, и проект не соответствует установленным требованиям.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону застройщика, посчитав, что право на реализацию проекта возникло в момент выдачи ГПЗУ. Однако Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
❗️Позиция ВС РФ:
Муниципалитет вправе изменить правила землепользования в целях обеспечения устойчивого развития территории, включая недопущение точечной застройки и учёт дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Следовательно, градостроительный план, выданный ранее, не может служить основанием для реализации проекта, если он противоречит действующим градостроительным регламентам.
Верховный суд также отметил, что застройщик вправе обратиться с требованием о возмещении убытков, понесённых в связи с невозможностью реализации проекта, однако не может настаивать на его осуществлении, если это нарушает актуальные нормативные ограничения.
Вывод:
Наличие ГПЗУ и аренды участка не гарантирует право на строительство, если к моменту подачи заявления о разрешении действуют иные нормы. Застройщикам необходимо учитывать возможные изменения градостроительных правил, особенно в регионах с высокой динамикой развития.
Юридические вопросы
Если по госконтракту на проектирование результатом работ является проектная документация с положительным заключением экспертизы, а подрядчик её не передал — и не доказал, что виновен заказчик — сведения о таком исполнителе подлежат включению в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП).
Если результат работ не прошёл государственную экспертизу по вине подрядчика, заказчик может приостановить оплату до устранения замечаний.
Если после казначейской проверки и выявления завышенных цен в смете заказчик корректирует акты, но не снижает общую стоимость контракта, а лишь перераспределяет её между позициями — суды обязаны оценить законность такого изменения.